在樓價連跌四年、租金卻節節上升的市場環境下,「供平過租」再度成為本港樓市焦點,不少打工仔開始思考:與其繼續租樓,是否應該把握時機轉租為買?
樓價跌三成 租金升三成 「供平過租」或成主流
香港樓市正出現明顯的兩極化現象。據中原地產統計,自2021年以來樓價已下跌近三成,但同期租金在外來人才與學生推動下,卻逆勢上升逾三成,令租金回報率升至3.5厘,創下13年新高。在143個成份屋苑中,有74個出現「供平過租」現象,其中25個屋苑更錄得超過4厘的回報率,數量按年增加1.5倍。
例如紅磡黃埔新邨的回報率高達5.34厘,為全港最高;荃灣荃威花園及青衣美景花園亦錄得接近5厘的租金回報,吸引不少投資者和首次置業人士入市。
減息推動置業意欲 投資者與租客同步轉向買樓
中原地產亞太區副主席陳永傑指出,自去年9月美國展開減息週期後,本港已跟隨減息三次,合共下調0.65厘。隨着租金升、樓價跌,「供平過租」現象愈見普遍,對租客來說,在租金壓力愈來愈大的情況下,買樓反而成為更具成本效益的選擇。陳永傑表示,這情況與過去16年樓市大升周期類似,預示未來或再現新一輪置業潮。
除了自住需求,投資市場亦活躍起來。例如西沙新地新盤SIERRA SEA,因開價吸引及供平過租,首輪收票達3.7萬張,投資者比例高達3至4成,反映市場對收租回報的期待仍然樂觀。
打工仔置業仍然艱難 香港「買樓難」全球之冠
雖然供款成本與租金相當,但置業門檻依然極高。根據瑞銀最新報告,香港人平均需工作22年才買得起樓,是全球25個城市中置業最困難的地區。相比之下,新加坡人平均只需10年便可上車。即使樓價已跌回2012年水平,但業主要透過出租收回樓價成本仍需約39年,顯示樓市仍存結構性問題。
轉租為買 值唔值得?
在當前「供平過租」的情況下,是否應該由租樓轉為置業,實際上取決於多項個人因素。對於已儲到足夠首期,並擁有穩定收入的打工仔來說,現在可能是一個相對有利的入市時機。由於租金持續上升,月供甚至比租金還低,加上銀行減息趨勢,供樓壓力較過去數年減輕不少。這類買家如能選擇一些租金回報率高、樓價合理的地區,例如荃灣或紅磡等屋苑,不但可自住,更有潛力日後轉為收租物業,進一步提升資產回報。
不過,對於仍未準備好首期,或每月可支配收入有限的人而言,盲目入市風險頗高。雖然現時利率趨向回落,但未來樓市走勢仍不明朗,若未有足夠儲備應對突發狀況,例如失業或加息,反而可能令供樓成為長期負擔。此外,即使樓價回到2012年水平,香港人平均仍要工作22年才能置業,這反映了本地樓價仍然偏高,打工仔若無清晰財務規劃,貿然買樓可能只會延誤其他人生計劃。
因此,建議想轉租為買的市民,先做好財務檢視,包括是否儲夠首期、預留半年以上緊急資金,以及是否能承擔利息變動帶來的供款壓力。同時可考慮以小型單位或回報較高的地區為入市起點,以降低風險。若未能符合以上條件,則應繼續觀望市場變化,並以租樓作為過渡。